4月23日一大早，在小區(qū)門口，一支由保安、保潔、物業(yè)工作人員組成的新物業(yè)隊(duì)伍嚴(yán)陣以待，準(zhǔn)備進(jìn)行新老物業(yè)交接。在此4天前，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門已經(jīng)下過(guò)通知，要求老物業(yè)15日之內(nèi)交接完畢�！叭繕I(yè)委會(huì)的努力，這下我們別墅區(qū)被治理稱城中村的現(xiàn)象就要改變了。”當(dāng)業(yè)主們正在對(duì)美好生活憧憬時(shí)，他們遇到的卻是“老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)”新老物業(yè)爭(zhēng)搶保安亭的尷尬局面。
不少業(yè)主感嘆，“我們才是小區(qū)的主人，自己小區(qū)的物業(yè)業(yè)主自己還做不了主?”
現(xiàn)場(chǎng)：新物業(yè)進(jìn)不來(lái)，老物業(yè)不走
“堅(jiān)決維護(hù)甲六院別墅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”“熱烈歡迎您好物業(yè)入駐”，4月23日上午8時(shí)許，兩個(gè)條幅分掛在甲六院小區(qū)門口兩邊。十幾名新物業(yè)公司的保安列隊(duì)整齊，個(gè)個(gè)精神抖擻正在聽隊(duì)長(zhǎng)訓(xùn)話，準(zhǔn)備進(jìn)入小區(qū)接收物業(yè)。
“你們看，這新物業(yè)公司的保安就是不一樣，精神頭十足，今后我們的日子就好過(guò)了。”一名女性業(yè)主對(duì)觀看的其他業(yè)主說(shuō)，表情充滿期待。
新老物業(yè)保安在一起站崗(掛牌者為新物業(yè)保安)
上午8點(diǎn)半，由物業(yè)公司一名經(jīng)理帶隊(duì)，保安、保潔以及兩名物業(yè)管理人員正式進(jìn)入小區(qū)。
保安整齊排成兩隊(duì)開始巡邏，物業(yè)工作人員進(jìn)入辦公區(qū)域時(shí)卻遭到老物業(yè)阻撓，“沒有正式交接前，誰(shuí)也不準(zhǔn)進(jìn)入辦公區(qū)域�！崩衔飿I(yè)一名工作人員稱。
老物業(yè)工作人員占在辦公室門口阻礙交接
“現(xiàn)在不是就來(lái)交接的嗎?您看，我們帶著政府部門下的讓你們撤離的函呢�！毙挛飿I(yè)公司經(jīng)理回答稱。
“那不行，我沒有接到我們公司領(lǐng)導(dǎo)的通知，你們不能進(jìn)去�！崩衔飿I(yè)員工依然不退。隨后，交接進(jìn)駐工作陷入僵局。
下午3時(shí)許，新物業(yè)保安欲強(qiáng)行接收門口保安亭，與老物業(yè)幾名保安發(fā)生拉扯、推搡，但依然沒有成功。
直到晚上10時(shí)許，在警方的出面調(diào)解下，新物業(yè)人員主動(dòng)暫時(shí)撤離。
談判：老物業(yè)質(zhì)疑業(yè)委會(huì)成立違規(guī)
經(jīng)過(guò)一番交涉，新老物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)坐下來(lái)進(jìn)行談判。
“現(xiàn)在要談的是新老物業(yè)交接的問(wèn)題，請(qǐng)你們配合新物業(yè)�！睒I(yè)主委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人魏女士首先發(fā)話，“如今區(qū)和鎮(zhèn)兩級(jí)政府下發(fā)的文件都在這，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)也都合法成立，公章也刻了，我們是合理合法的在行使我們的權(quán)利�！�
新老物業(yè)和業(yè)委會(huì)代表在談判
魏女士現(xiàn)場(chǎng)出示了相關(guān)資料，包括：業(yè)委會(huì)成立相關(guān)文件、業(yè)委會(huì)與新物業(yè)簽訂合同及會(huì)議證明、惠濟(jì)區(qū)房管局下發(fā)通知老物業(yè)撤出的函等。
在這份函中寫明：要求貴公司按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，于15日之內(nèi)及時(shí)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接手續(xù)，移交屬于小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域及區(qū)域內(nèi)專屬公共基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備的管理權(quán)、分割移交屬于別墅區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理用房等。
老物業(yè)一名顧姓經(jīng)理稱，“不是我們不交接，而是現(xiàn)在這個(gè)事有爭(zhēng)議：一是小區(qū)的高層區(qū)和別墅區(qū)應(yīng)該是一個(gè)物業(yè)區(qū)域，業(yè)委會(huì)成立只包括別墅區(qū)，不合規(guī);二是小區(qū)業(yè)委會(huì)成立時(shí)的‘雙過(guò)半’證據(jù)系偽造;三是物業(yè)撤離后，高層區(qū)業(yè)主缺少物業(yè)服務(wù)，他們不答應(yīng)�！�
“我們一切手續(xù)都是按照相關(guān)法律法規(guī)走的，否則政府部門也不會(huì)批復(fù)。我們別墅區(qū)物業(yè)費(fèi)近4塊，小高層1快多，我們現(xiàn)在要換物業(yè)，小高層可以用我們新物業(yè)，也可以選擇繼續(xù)老物業(yè)，跟我們沒關(guān)系。”魏女士稱。
雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，談判陷入僵局。
老物業(yè)不讓，新物業(yè)保安進(jìn)不了保安亭
回應(yīng)：小區(qū)業(yè)委會(huì)成立合規(guī)，有疑問(wèn)可訴訟
那么，老物業(yè)所說(shuō)的問(wèn)題是否站得住腳呢?記者來(lái)到了惠濟(jì)區(qū)房管局進(jìn)行求證。
“我們是嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行的，程序上沒有任何問(wèn)題�！睂�(duì)于這次下發(fā)的函，該局物業(yè)科相關(guān)負(fù)責(zé)人王先生稱。
據(jù)他介紹，物業(yè)管理區(qū)域劃分是歷史遺留問(wèn)題，房管局給老物業(yè)下發(fā)的函中明確注明：屬于規(guī)劃遺留問(wèn)題屬于高層業(yè)主物業(yè)管理用房不在移交范圍之內(nèi)，涉及爭(zhēng)議的公共用房及附屬設(shè)施等以法院判決或相關(guān)政府機(jī)關(guān)認(rèn)定的文書為準(zhǔn)。
王先生進(jìn)一步稱，“大約10年前，開發(fā)商報(bào)上來(lái)的材料就是把高層和別墅的兩個(gè)區(qū)域分開的。下的函規(guī)定是在15日內(nèi)進(jìn)行新老物業(yè)交接，如果逾期老物業(yè)不走，我們會(huì)給城管執(zhí)法局下函要求處罰，城管執(zhí)法局調(diào)查取證后認(rèn)為該處罰的，再對(duì)老物業(yè)下罰單。如果有業(yè)主認(rèn)為我們處理的不合理，可以向法院提起訴訟。”
業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人魏女士也認(rèn)為，2018年2月，河南省住建廳下發(fā)《河南省物業(yè)管理區(qū)域管理辦法》中規(guī)定：被市政道路、圍墻等自然界限分割的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分割后的最小區(qū)域?yàn)榻缦迍澐治飿I(yè)管理區(qū)域。“我們別墅區(qū)有自己?jiǎn)为?dú)的圍墻，與高層之間又規(guī)劃有時(shí)政道路，應(yīng)該是兩個(gè)區(qū)域�！�
老物業(yè)說(shuō)的甲六院業(yè)委會(huì)的成立違規(guī)是否屬實(shí)?隨后，記者來(lái)到惠濟(jì)區(qū)花園口鎮(zhèn)政府，相關(guān)負(fù)責(zé)人趙先生告訴記者，“甲六院小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立沒有任何問(wèn)題，‘雙過(guò)半’的簽名資料證據(jù)存的都有檔案，程序完全合規(guī)�！�
律師：新老物業(yè)交接難，政府有關(guān)部門當(dāng)有所作為
根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在約定的時(shí)間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
“根據(jù)該規(guī)定，在老物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)終止后及時(shí)與新物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理資料移交并及時(shí)退出原管理區(qū)域。否則就構(gòu)成違法行為了。”河南中豫律師事務(wù)所律師劉峰杰認(rèn)為，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十三條也做出了具體規(guī)定：違反本條例第五十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二十萬(wàn)元罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定時(shí)間提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。違反本條例第五十二條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起對(duì)其處以每日一萬(wàn)元罰款。
“也就是說(shuō)，對(duì)于老物業(yè)企業(yè)的消積不履行行為，小區(qū)業(yè)委會(huì)可以向政府物業(yè)管理行政部門進(jìn)行投訴，由相關(guān)部門進(jìn)行立案查處并責(zé)令限期改正，對(duì)拒不配合辦理移交手續(xù)又拒不撤離管理區(qū)域，經(jīng)政府有關(guān)部門責(zé)令改正無(wú)效的，可以按照規(guī)定直接予以行政處罰�！眲⒎褰芙忉尫Q。
劉峰杰認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)新老物業(yè)交接和撤場(chǎng)面臨的問(wèn)題，往往都是政府有關(guān)部門未能及時(shí)履行法定職責(zé)造成的。企業(yè)的違法成本較低，亦或是雖然有相應(yīng)的規(guī)定，但是政府部門很少行使過(guò)該項(xiàng)行政處罰職能，造成違法企業(yè)不害怕，違法行為無(wú)處罰的困境�！叭绻嚓P(guān)職能部門都能夠嚴(yán)格按照法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處罰，相信小區(qū)業(yè)主面臨的這些問(wèn)題必會(huì)迎刃而解。”
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